こんにちは。たかはしです。今回は「不動産を売却する際に注意すべき法律トラブルとその対策」について、少し掘り下げて解説します。不動産の売買には多くの法律が関わっており、知識がないまま進めると、思わぬトラブルに発展することがあります。
この記事では、実際によくあるトラブル事例と、それを防ぐための具体的なポイントをお伝えします。

不動産売却で起こりやすい法律トラブルとは？

不動産売却は「契約」「登記」「法的責任」など、複雑な要素が絡み合う取引です。金額が大きいため、一つの見落としが大きなトラブルを招くこともあります。ここでは特に注意すべき代表的な事例を紹介します。

1. 契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）のトラブル

売却した物件に、契約内容と異なる欠陥（雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の不良など）が見つかった場合、売主が「契約不適合責任」を負うことになります。
たとえ売主に悪意がなくても、買主から修繕費用や損害賠償を請求されるケースもあるため、「知らなかった」では済まないことがあります。

対策：売却前に不具合を把握し、不動産会社と相談しながら「現状有姿（ありのまま）」で購入者の方に申し伝えた上で売却するか、事前に修繕してから売るか（修繕した事実は伝えましょう）を検討しましょう。売却時には「設備表」「物件状況報告書」といった書類に正確に記入することも大切です。

2. 口約束による誤解と書面不一致

「エアコンは置いておくって言ったじゃないですか！」「引き渡しは来月には出来るって聞いてました」など、口頭で交わした約束が契約書に反映されていない場合、後々の争いに発展することがあります。
特に「特約事項」は、契約書面上で明記されていないと法的効力を持ちません。

対策：話し合いの段階で決まった内容は、必ず書面で残すこと。契約書・設備表・物件状況報告書の3点は細かくチェックしましょう。

3. 登記の不備・相続関係の混乱

不動産登記が正しく整理されていないと、売却手続き自体が止まってしまうことがあります。たとえば、
・抵当権が残っている
・登記簿上の名義人が亡くなっている（相続登記未了）
・土地の一部に筆落ち（登記漏れ）がある
・権利証を紛失している
といったケースです。
また、共有名義の物件では、全員の同意が得られないと売却できません。

対策：売却前に登記情報を法務局などで確認し、相続登記や抵当権抹消などの手続きを（手続きの準備を）早めに済ませておきましょう。

4. 戸建てと土地における、境界線や越境による隣地トラブル

戸建てと土地で意外と多いのが「境界線」「境界」「越境」に関するトラブルです。古い住宅地では、塀やフェンスの位置が登記上の境界線と異なる場合があります。また、雨樋やカーポートが隣地に少し越境していると、建て替え時に支障が出たり、売却時に問題になることがあります。

対策：測量士による「境界確認」を早めに行うことが重要です。特に相続物件や古い住宅では、売却前に「確定測量図」を用意しておくと安心です。

5. 引き渡し後の残置物・設備トラブル

引き渡し後に「不要な家具が残っている」「設備が故障していた」などのクレームが発生することがあります。
売主としては「そのまま渡すつもりだった」場合でも、買主側は「撤去されると思っていた」と認識が異なるケースが多いです。

対策：契約時に「残すもの」「撤去するもの」を明確に記載しておきましょう。写真を添付するのも有効です。

トラブルを未然に防ぐ3つのポイント

上記のようなトラブルを防ぐためには、以下の3つのポイントを押さえておくことが大切です。

1. それぞれの専門家（不動産会社・司法書士）への相談

売買契約書や登記内容に不安がある場合は、必ず専門家に相談しましょう。不動産会社の担当者だけでなく、司法書士や行政書士のサポートを受けることで、より確実な取引が可能になります。

2. 書類と情報の整理を早めに

売却前に、権利証・登記簿謄本・固定資産税通知書・建築確認済証などの書類を整理しておきましょう。情報の不備があると契約が遅れるだけでなく、価格交渉にも影響します。

3. 「正直に伝える」姿勢を忘れずに

売主が故意に情報を隠してしまうと、後に損害賠償や契約解除につながる可能性があります。小さな不具合でも誠実に伝えることで、信頼関係のある取引ができます。

まとめ：事前の準備が最大のトラブル回避策

不動産売却は、一見スムーズに見えても、法的な問題が潜んでいることがあります。契約書・登記・境界線・設備など、細部まで確認し、専門家の力を借りることが成功の鍵です。
安心して売却を進めるために、「不安なことは必ず確認」「分からないことは必ず聞く」──この2つを意識して行動しましょう。

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