チラシや物件図面に書いてある『再建築不可』とは、いったいどんな物件？

読んで字のごとくですが、再建築すなわち「建替え」ができない物件の事を言います。東京都内にはかなり多くありますので、決して珍しい物件ではありません。

通常、建物が古くなった場合にはお金をかけて取り壊し新たに建て替えることが一般的ですが、再建築不可物件はその名の通り「建替えができません」
そのために、相場の５～６割位の販売価格で売っていることが多いです。

建築基準法上の「道路」に面していない

再建築不可物件とされる理由のひとつがコチラ。建物を建てるためのルールとして「建築基準法上の道路に2m以上土地が接していなければならない」という決まりがあります。

建築基準法上の道路の定義とは「幅員４ｍ以上の公道」です。
幅員（道路の幅）が４メートル以下のものでも、一定基準を満たすことで建築可能なケースがあります。よく聞くのは４２条２項道路（よく２項道路と言いますね）です。

コンクリートで舗装されてそれなりに綺麗な道だとてっきり「これは道路だから問題ないな」と思ってしまいがちですが、役所に確認してびっくり。道路ではなく水路扱いのためにこれは道路とは認められない！なんていうケースもあります。見た目では果たして本当に建築基準法上の道路と言えるのか判断できないところが注意点です。

道路と「２ｍ以上」接していない

理由の２つ目として多いのがコチラ。昔からある住宅街にありがちですが、「対象地の間口と道路の接している部分が２ｍに満たない」と建物建築が出来ません。

道路と接している部分が２ｍ以上あることは勿論ですが、旗竿地の土地では「どこか１か所でも２ｍ未満になっていたらアウト」なので要注意！！

再建築不可物件の「メリット」

相場の半額近くのためにとにかく安いです。立地上とても予算オーバーな場所でも住めちゃうことが再建築不可物件の魅力。
ゆくゆく賃貸で貸し出したり、最初から賃貸で投資用購入する方にとっては高利回りの物件のためにお勧めです。

再建築不可物件の「デメリット」

住宅ローンを使ってマイホーム購入を考えている方にとってはローンの利用が非常にネックです。金融機関の評価が厳しくなるので、お金を貸してくれない銀行がほとんど、ローン取り扱い可能でも普通は物件価格の３割～５割位は自己資金として用意しておく必要があります。金利も通常の住宅ローンのように金利１％以下で借りることはほぼほぼ不可能と思っていただいた方が良いです。

再建築不可物件の行く末とは

建替えができないので、朽ち果ててしまったらその建物は取り壊すしかないです。
ただし、完全に取り壊さなければ（一応は）セーフな場合もあるので、事前確認は必要ですが躯体や柱のみ残してそれ以外を全リニューアルという工事も可能です。実際にそういった物件は何件も見て参りました。

再建築不可物件の最年長記録

私がお取り扱いさせていただいた再建築不可物件の最年長記録は「大正（1926年頃）に建築された一戸建て」です。おかげさまで無事売買もできました。世の中売れない物件はありませんね！

高橋でした。