こんにちは、やさしげのライター・現役不動産営業マン、そして宅地建物取引士のたかはしです。

「今の自宅は住宅ローン返済中。でもそろそろ住み替えたい…」
そんな方は非常に多く、実は買い替えのご相談で一番多いパターンです。

しかし、住宅ローンが残っている状態での買い替えは、段取りを間違えると「資金が足りない」「引き渡し日が合わない」といったトラブルを招くことがあります。

今回の記事では、住宅ローンが残っているときの買い替えで絶対に押さえるべきポイントを、現役不動産営業マンの視点からわかりやすく解説します。

【1】まずは現在の住宅ローン状況を正確に把握しよう

買い替えの第一歩は、今の住宅ローンが「あといくら残っているのか」の確認です。

• 残高はいくらか
• 完済予定日はいつか
• 繰り上げ返済は可能か
• 抵当権抹消に必要な金額はどれくらいか

これらは金融機関に問い合わせればすぐに教えてもらえます。

完済タイミングの把握は買い替えで最も重要なポイントで、後の「売却→引き渡し→購入→入居」の流れに大きく関わってきます。

【2】自宅の売却価格を査定し、「完済できるか」を必ずチェック

次に行うべきは、不動産会社による自宅の価格査定です。

理由はシンプルで、

✔ 売却金額で住宅ローンを完済できるかどうかを確認するため

完済できない場合は「オーバーローン」と呼ばれ、追加の自己資金が必要になります。

逆に、売却金額がローン残高を上回る場合は、その差額を次の購入資金に充てられます。

査定は無料なので、早めに相場感を掴みましょう。

【3】買い替えの最重要ポイントは“タイミング”の組み立て

住宅ローンが残っている方の買い替えは、以下の4つを必ず確認する必要があります。

① お金の動き（収支）を把握する

・売却益が出るか
・不足分が生じるか
・新居の頭金にいくら回せるか

この「資金シミュレーション」がないと、後の計画すべてが崩れてしまいます。

② 現在の住宅ローンの完済タイミングを確認

売却代金で完済するのか、先に繰り上げ返済するのかで段取りが変わります。

③「購入が先」か「売却が先」かを判断する

買い替えではどちらを先に進めるかが超重要です。

• 購入を先にする → 一時的にダブルローンになる可能性
• 売却を先にする → 引っ越しや仮住まいの調整が必要

資金状況や勤務先の審査状況によりベストな順番は変わります。

④ 入居時期と引き渡し日のシミュレーション

・新居に入れるのはいつ？
・今の家の引き渡しはいつ？

ここにズレが生じると大変なので、「引渡し猶予特約」を使うケースもあります。

これは、売主が売却後も一定期間住み続けられるようにする特約で、買い替えで非常に役立ちます。

【4】ダブルローンになる可能性も理解しておこう

購入を先に進める場合、一時的に住宅ローンが2本同時に走る（ダブルローン）可能性があります。

これは月々の負担が大きくなるため、事前に資金計画をしっかり立てることが不可欠です。

【5】買い替えローンという選択肢も

「売却→完済→購入」という一般的な流れ以外にも、買い替えローンという仕組みがあります。

これは、今の住宅ローンと新居のローンをまとめて借換える方法で、手続きが楽になったり、返済計画がシンプルになるメリットがあります。

ただし金融機関の審査は厳しめなので、事前相談が大切です。

【まとめ】住宅ローン残ありの買い替えは、“段取り”がすべて

住宅ローンが残っている状態での買い替えは複雑ですが、ポイントさえ押さえれば必ずスムーズに進められます。

• まずは住宅ローン残高を確認
• 無料査定で今の家の売却価格を知る
• 「売り先行」か「買い先行」かを判断
• 資金の流れと入居・引き渡し時期をシミュレーション

ここを押さえて準備しておけば、買い替えは決して難しくありません。

不安な方は、ぜひ不動産会社へ早めに相談してみてください。プロと一緒にシミュレーションを進めれば、買い替え成功の確率はぐっと上がります。

もしご質問やご相談がありましたら、お気軽にこちらからご相談ください。