2019年7月2日リニューアル。営業マンの不動産解説ブログ「YASAshige(やさしげ)」

不動産の媒介契約とは?売却契約3種類の違いについてプロが解説

不動産の媒介契約とは?売却契約3種類の違いについてプロが解説

不動産の媒介契約とは? 物件売却の契約の種類、違い、メリットデメリットをわかりやすく説明します

不動産を売りたい・売却をご検討の方向けの不動産用語解説です。

不動産を「いざ売ろう!」と思い立った場合、まずは不動産会社に売りたい物件の査定を依頼します。
そして、物件査定を行ったあと、不動産会社から 「〇〇様のお宅は〇〇〇万円ですね」 と、価格が伝えられます。

「いくらで売り出すか」を決めたあと、売主様には、もう一つ決めることが有ります。
それは、「媒介契約の種類」を選ぶことです。

不動産の媒介契約とは?

媒介契約とは、不動産会社に販売を委任するときに行う「不動産会社との間で行う契約」です。

媒介契約の種類

媒介契約には、以下の3種類があります。

1.専任媒介契約
2.専属専任媒介契約
3.一般媒介契約

大きく種類分けすると、1.2の「専任」と3の「一般」が大きな違いとなります。

ここまで大丈夫でしょうか? 各契約について、それぞれ違いとメリット・デメリットを解説していきますね!

専任媒介契約と専属専任媒介契約

1.専任媒介契約 と 2.専属専任媒介契約 の二つは、「専任」という字の通り、その不動産会社一社のみに依頼する契約です。

専任媒介・専属専任媒介のメリット

専任媒介・専属専任媒介のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

・販売状況を定期的に報告する義務が不動産会社に有り、販売状況が把握しやすい。
・お仕事などお忙しい場合、複数の内見リクエスト(特に居住中の場合)の日程調整や時間調整を不動産会社が間に立って行う。= 手間が減る
・依頼先の不動産会社は必然的に売却仲介を行うこととなるので、安心して広告費用をかけやすい。

専任媒介・専属専任媒介のデメリット

逆に、デメリットとしては、

・依頼先が一社(依頼したい会社)のみなので、その会社や営業マンの販売力や販売活動によって、上手くいくこともあればなかなかうまくいかないケースもあり得る。
・一部の不動産会社によっては、買い手を自社で見つけるいわゆる「両手仲介」を絶対主義として他社にはあまり積極的に紹介しない。※注

このあたりですね。
※注について:(最近はめっきり減りましたが・・・)少し前に、”専任物件の抱え込み”が社会問題になりました。

一般媒介

最後に、3.一般媒介契約とは、「何社でも売却の委任(媒介契約)をすることができる」契約です。

一般媒介のメリット

専任媒介・専属専任媒介のメリットとしては、以下のようなものが挙げられます。

・複数の不動産会社に依頼できるので、販売活動の幅が広がる
・不動産会社同士で競争が起きるので、営業活動が活発になる期待がある。
・都内の不動産では、一般媒介で高値でご成約になるケースも多い。

一般媒介のデメリット

デメリットとしては、

・内見のリクエストが複数重なったときの調整が非常に面倒くさい。
・自社で成約するとは限らないので、広告費用に割く金額が減ってしまう(専任物件を優先的に販売する)会社もある。
・5社とか10社とか、あまり多くの不動産会社に依頼を出しすぎると、広告情報がダブつき「売れ残り物件」のような逆にマイナスイメージが付くことがある。

このあたりでしょうか。

不動産業界ここだけの話

ここからは不動産屋の内部事情をこっそり。

恐らく、ほぼすべての不動産会社が「専任媒介(又は専属専任媒介)」を提案すると思います。
なぜなら、不動産会社にとっては必ず売主様側の仲介が行えるので0円にはならないからです。

(一般媒介の場合、他社で成約となった場合不動産会社には一円も入りません。広告費用を50万かけようが100万円かけようが、報酬は0円です。)

しかしながら、物件のケースや状況に合わせて、不動産屋(営業マン)も売主様も柔軟に対応するのが大切だと思います。

適した媒介契約の選び方

媒介契約の種類を決める際は、「不動産の所在・エリアの流通性・人気度」がポイントです。

東京23区内の中でも都心に近いエリアは特に流通性が高く、一般媒介でもすぐに成約となることもしばしばあります。

逆に直近であまり流通性が無いかな、というエリアは専任媒介(専属専任媒介)で不動産会社と二人三脚で売却するのが一番理想的だと思います。

最初の3か月は専任で、上手くいかなかったら一般で3社に依頼……というように、ご自分で戦略を立ててみるのも良いかと思います。
いずれにせよ、勝負となる売却期間、相談によくのってくれるいい担当営業マンを見つけましょう!

世田谷エリア、杉並エリア、中野エリアなら私の担当エリアですので、たかはしもお役に立てます^^
下記に一応案内書いておきますね。
たかはしに相談

その他、23区内では湾岸エリアのタワーマンション系は割と詳しいです。あとは東京都内の公団公社系(団地)も詳しいです。
もともと神奈川の店舗におりましたので、神奈川方面のご相談も頻繁に対応しております。

契約よりも物件の査定額がまだわからない方(▲最初の部分)は下記が役に立つかと思います。
不動産物件無料査定フォーム

以上、今回は難しい内容でしたが、もしわかりづらかった場合、また聞いてくださいね!

yasashigeサイトアイコン 高橋でした。