こんにちは、たかはしです。
今回は、住宅購入を検討されている方にとって非常に重要な制度「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」について詳しく解説いたします。
マイホームを持つという大きな決断の中で、この制度を正しく理解し活用できるかどうかは、数十万円～100万円単位の節税効果を左右することもあります。
「知らなかった…」で損をしないために、ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、マイホームを購入またはリフォームする際に住宅ローンを利用した人が、毎年の所得税や住民税の一部を控除（減額）できる制度です。
具体的には、ローン残高の0.7％（※2025年時点の制度）が最大13年間、税金から控除されます。
つまり、返済期間の初期には数十万円規模の還付を受けられることもある、家計に優しい制度です。

どんな人が利用できる？

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。代表的な要件を整理してみましょう。

① 自分や家族が居住する住宅であること

控除の対象となるのは、「自己の居住の用に供する住宅」に限られます。
投資用や賃貸用の物件、セカンドハウスとしての利用は対象外です。

② 面積要件を満たしていること

住宅の登記簿上の床面積が50㎡以上であることが必要です（中古マンション・中古戸建ともに同様）。
なお、共働きでそれぞれが控除を受ける場合には、持分割合にも注意が必要です。

③ 築年数の条件にも注意

中古住宅の場合は築年要件もあります。
具体的には、耐火建築物（マンションなど）は築25年以内、木造などの非耐火建築物は築20年以内であることが原則です。
ただし、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険に加入している場合は、この年数を超えていても控除が受けられるケースがあります。

④ 返済期間と借入先の条件

ローンの返済期間が10年以上であることが必要です。
また、勤務先からの借入ではなく、銀行・信用金庫・住宅金融支援機構などの金融機関からの融資である必要があります。また本人の年収要件や、直近で自宅売却の特例を使っていないか？などの個人要件もございます。

申請時に必要な書類一覧

初年度の申請は確定申告が必要です。以下の書類を用意しましょう。

• 住宅ローンの残高証明書（年末時点の金融機関発行分）
• 登記事項証明書（建物・土地）
• 売買契約書または請負契約書の写し
• 源泉徴収票（会社員の場合）
• 住民票の写し
• マイナンバー確認書類

特に「年末時点での銀行の残高証明書」は、控除額計算の基礎となる重要書類です。
年末調整では代替できないため、必ず年内に金融機関から入手しておきましょう。

住宅ローン控除の手続きの流れ

初年度は税務署への確定申告で手続きを行います。
会社員の方は2年目以降、勤務先の年末調整で自動的に控除が適用されるようになります。※転職などを行った場合は再度確定申告が必要です。
個人事業主の方は毎年確定申告で申請が必要です。

もし住宅の引き渡しが年の途中であっても、その年に実際に入居した日が控除の起算日となります。

控除を受けられないケースもある？

一見同じような物件でも、住宅ローン控除が適用できない場合があります。

たとえば――

• 登記上の面積が50㎡未満のマンション
• 築古の物件で耐震基準を満たしていない住宅
• セカンドハウスや投資用マンション

このように、物件ごとに適用可否が異なるため、購入を検討している段階で不動産会社に必ず確認しておくことが大切です。
「この物件、住宅ローン控除は使えますか？」と遠慮なく質問してみましょう。
制度を正しく活用するためには、早い段階での確認が成功のカギとなります。

まとめ：制度を理解して“賢く”マイホーム購入を

住宅ローン控除は、マイホーム購入者にとって心強い節税制度です。
しかし、条件を満たさないと利用できないケースも多いため、「自分の購入予定物件が対象かどうか」を事前に把握することが重要です。

制度を理解しておくことで、購入後の税金の戻り額を具体的にイメージし、より安心してマイホーム計画を進めることができます。
正確な情報を得るためには、不動産会社・税務署・金融機関へ早めに相談してみましょう。

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知識を味方につけて、理想の住まいを“賢く”手に入れましょう。