オーナー様からよくある質問：「売るか？貸すか？」悩んでいます。

引っ越すことになった我が家。
長年お世話になったマイホームを「売った方が良いか？」「貸した方が良いか？」オーナー様からよくある質問について解説いたします。

決める基準となるポイントは全部で４つ！

１．将来的にまた戻ってきて住みたいか

戻ってきて住む予定は特にないか、再び戻ってきて住みたいと考えているか。一番のポイントです。
戻ってくる予定がない場合は売却することで売却資金を得ることをお勧めいたしますが、賃貸の場合には将来的にまた住むことも可能ではあります。
注意点として賃貸の場合は通常「普通借家契約」といいまして２年更新の契約が大半です。普通借家契約は原則「オーナー様の都合で入居者を退去させることは難しい」ので、一度賃貸で貸してしまうと自分が住みたいタイミングで引っ越しをするのは困難です。
打開策として「定期借家契約」という方法があります。予め貸し出す期間を「〇年〇月まで」と固定する賃貸契約です。例えば、”仕事の転勤で５年間海外に出張になった”。という様に具体的な期間も分かっている場合には、この定期借家契約がマストです。
ただし、デメリットとして定期借家契約は通常の普通借家契約と比較して家賃は安く貸し出さざるを得ません。なぜなら入居者はオーナー様の都合でそのときまでに必ず引っ越しをする必要がある為です。（期間にもよりますがイメージは家賃２～３割減と思って下さい）
将来的に再び戻ってきて住みたいと思っているか。一つ目のポイントです。

２．管理の手続きや確定申告の手続きが億劫ではないか

２つ目のポイントです。不動産売買の方が高額の取引のためよく誤解されがちなのですが、不動産は「売却の方が簡単です」
賃貸はハイリスクハイリターンの投資のひとつで、オーナー様も家主としての責任を負わなければいけません。
今ではある程度賃貸管理会社に丸投げをできるようにもなってきてはおりますが、それでもある程度オーナー様ご自身で管理する必要はあります。入居者との対応、設備の故障が起こった場合の対応など入居者の方が快適に住めるようご協力頂く必要がございます。
あとは、不動産収入がある場合は「確定申告」を行う必要がございます。
・売却の場合は、売却額を得た「１回だけ」確定申告
・賃貸の場合は、毎年賃料収入があるので「毎年」確定申告

このあたりもご自身で行うか税理士に依頼されるかで多少手間は変わってきますが、管理の手続きや入出金の計算、確定申告の手続き等が億劫ではない方は賃貸経営に向いているかもしれません。逆にご多忙のサラリーマンの方、急な対応が難しいことが多い方、こうした手続き関係が面倒と感じられる方は売却が向いています。

３．住宅ローンを組んでいるか

意外な落とし穴がこちらのポイント。今売ろうか貸そうか悩んでいるご自宅が「住宅ローンを組んでいる状態」だと、そもそも「貸し出す」という行為について金融機関側が認めてくれない場合があります。その場合は売却一択です。
数あるローンの中でも住宅ローンは圧倒的な低金利ですが、あくまで「自宅として住むこと」を前提に銀行はお金を貸してくれます。なのに勝手に貸したりするとあとで大変なことになります。（良くて投資用ローンへの切り替え※金利が上がります、最悪の場合契約違反として一括返済を求められることもゼロではないです）
ここは黙って動くのではなく、必ず借入先の金融機関にしっかりと相談してみましょう。

４．「売る」「貸す」初期費用とその後かかる費用で比較！

売却の場合と賃貸の場合、それぞれ必要となる費用が異なります。

注意点としては、室内状況によって「貸す場合には先にリフォームが必要な場合あり」という点です。売却の場合はリフォームなしでそのまま売却でも全く問題ありませんが、賃貸ではある程度貸しても問題ない室内状況へのリフォームが必要になります。比較検討するうえでこのリフォーム費用の目安も検討材料として大事です。あとは、貸したあとのお話しですがお部屋の給湯器が故障した場合の修理費用等も基本的にはオーナー様にご負担いただく形となります。

どっちにするか悩んでいる・・・決められない・・・そんな場合は最終手段があります！

おすすめの方法ご提案です。実は「売却と賃貸」は不動産会社によっては同時に査定、同時に募集することができちゃいます。※朝日リビングも同時募集対応可

コツとして、売却募集価格と賃貸募集価格は「この金額で売れたら良いな…」「この金額で貸せたら良いな…」という希望の金額設定で募集を行うことです。どちらか良い条件で先に決まった方で進めていくということが出来ます。その前段階として売却査定と賃料査定を同時に行うなど事前に下調べすることも可能です。

以上、売った方が良いか貸した方が良いか、判断する基準として３つのポイントについて解説いたしました。
「売るか・貸すか」どちらがご自身の考えや希望に近いか含めて、検討してみて下さい。

高橋でした。

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