今回は借地についてです。東京都内は特に多い「借地権」のマンション。

土地の権利が「借地」になっている場合には、その借地の内容が何か、という点にも注意が必要です。借地の中には、大きく分けて「賃借権」というものと「地上権」という権利の2種類があります。どちらも地代を払って土地を利用できる権利ですが、大きな違いがあるので注意が必要です。

一般的な借地「賃借権」とは？

まず一般的な借地といえば「賃借権」になります。文字通り、賃料を払って土地を借りる権利です。

土地の利用権が賃借権の場合には、土地の登記簿に賃借権が登記されていることはまれです。権利の内容について確認する場合には、地主との土地賃貸借契約書を確認し、地代がいくらなのか、いつまで借りられるのか、どこまで使ってよいのかなどの条件を確認するようにしましょう。また、賃借権の場合には、借地権付きの建物を売却しようと思った場合には地主の承諾が必要です。この場合には、地主に「承諾料」を支払うことが一般的です。極論ですが地主の承諾がもらえないと売ることができないのです。

※「承諾料」については、売却をおこなうための承諾料のほかに、建替えをするための承諾料。住宅ローンで抵当権を設定するための承諾料などがかかる場合があります。

より強力な権利である「地上権」

同じ土地利用権でありながら、より強力な権利になるのが「地上権」です。こちらも賃借権と同じように地代を払って土地を利用しますが、賃借権との一番の大きな違いは、「地主の承諾なく勝手に売却すること」です。賃借権と異なり売買もしやすく、昭和のある程度古いマンションはこちらの地上権タイプが圧倒的に多いです。

期限が決まっている定期借地権

最近建築されたマンションの多くがこの定期借地権です。新築時に予め「〇〇年後に取り壊して更地にして地主に返すこと！」と約束しているものです。有名なものとしては渋谷区役所の跡地に出来た高層マンション【パークコート渋谷ザ・タワー】などがありますね。新築から７０年後に更地での返還が決まっております。

マンションの場合ですと、よくある「管理費」「修繕積立金」のほかに「地代」「解体準備金」といった名目で月額の費用がかかるケースが多いです。

借地の種類によって住宅ローンも変わる

このように、借地の種類はおおきな違いがありますので、住宅ローンの借り方や、銀行での取扱いが異なる場合があります。販売広告で土地の権利が「借地」となっていた場合には、どのタイプに分類するか注視してみましょう。気になる物件を見つけたら、まずはどのような条件なのかご確認下さい。借地権の物件でも、中には素晴らしい立地条件のものやお買い得なものがあります。

そもそも買ってよい物件条件なのか、住宅ローンはきちんと使えるのかなど、気兼ねなくご相談いただくのが良いと思います。

高橋でした。