夢のマイホーム購入に向けて、不動産を「買いたい」買主様からよくある質問に、本日は回答します。

たかはしの不動産解説コラム。はじめて購入される方にとって気になること「住宅ローン」の解説。今回は導入編です。

住宅ローンの事前審査って何？

恐らく、不動産を探しはじめるといろんなところで聞く機会が増えると思います。「住宅ローンの事前審査」。これって何なんでしょう？住宅ローンの事前審査とは、金融機関に対し「私はこの物件を買おうか検討しているのですが、〇〇万円の借入は可能ですか？」と審査してもらうことです。

住宅ローンの審査はいつ行うべきか？

物件をご購入される方のほとんどが、住宅ローンのご利用をされるかと思います。できれば探し始めの段階で一度住宅ローンの事前審査を行うことをおすすめいたします。物件が確実に決まっていなくても、住宅ローンの事前審査は可能です。特に「実際いくらまで借りられるのか」「金利はどのくらいで、月々の返済額はどのくらいか」といった情報は今後のお住まい探しにとって非常に大切な条件です。

住宅ローン借入れまでの流れ

住宅ローンの借入れまでのプロセスとして、住宅ローン事前審査→住宅ローン事前承認→住宅ローン本審査→住宅ローン本承認→住宅ローンの金銭消費貸借契約（ローン契約）→残代金決済（融資実行）という流れが一般的です。中古不動産売買の場合、よほどのことがない限りは住宅ローンの事前審査が無事承認となってから売買契約を締結します。

住宅ローン事前審査に必要な書類とは？

一般的なサラリーマンの方は、
① 直近２年分の源泉徴収票
② 会社の保険証
③ 運転免許証・パスポート・マイナンバーカード等顔写真付きの身分証明書
④ 借入・返済中ローン（車のローンなど）があれば、その返済予定表（※借入が無い場合は不要）

この４点セットが必要です。また、直近で転職された方は毎月分の給与明細書や雇用契約書が必要となったり、必要書類が異なる場合が有ります。詳しくはお問い合わせください。
自営業者の場合は、源泉徴収票に代わり直近３期分の確定申告書が必要となりますが、ケースバイケースで追加書類が必要になる場合が有ります。ご覧いただいた通りですが、基本的に事前審査の段階では住民票や印鑑証明書は必要ないので、いざ物件が決まったときに「今日すぐに住宅ローンの事前審査を提出する！」といったことも物理的には可能です。

住宅ローン審査で気を付けるポイントとは？

住宅ローンを検討する際に「この銀行ならば条件良く借りられる」「この銀行ならば住宅ローンが組める」といったようにそれぞれのケースに応じて、実はひとりひとりご提案させて頂く金融機関は全く異なります。そんな中で住宅ローン審査の際に気を付けるべきポイントをいくつかご紹介。

１．絶対に嘘はつかないでください。

住宅ローンの審査にあたって、大きな金額を借りるお手続きですので、かなり細かく質問させていただくことがあります。が、その時に「絶対に嘘はつかないでください。」実はお小遣いとして家族に内緒でお金を１０万円ほど借りている・・・。何年か前に自己破産手続きをしている・・・。去年転職時期にお金が無くて、銀行カードで借りたお金の返済がちょっとだけ遅れたことがある・・・。こうしたことですが、隠したまま住宅ローン審査を出すと「１００％全部バレます。」お金の返済状況については金融機関が共有しているCICやJICCといった個人信用情報機関にこれまでのすべての情報が残っています。審査を行う金融機関にとって、「この人は嘘をついてお金を借りようとしている」と思われると、通る審査も通らなくなることが有ります。最悪条件を変えて再提出しても二度とその金融機関が使えなくなる恐れもあります。たとえば、家族に内緒で１０万円借りている・・・といったケースでは、事前にそのことが分かっており金融機関と打合せが出来れば、十分に対策が出来ます。なので、絶対に嘘だけはつかないでください。

２．あなたの個人信用情報に傷はついていませんか？

１番目でちらっと出ましたが、過去自己破産をした情報や、過去借りたお金の返済を滞りなく行っているか、といった情報はすべて残っています。「あの時はたまたまお金がなかったからなぁ」と覚えている場合は特に問題ないのですが、気を付けて頂きたいのが「身に覚えがない（もしくはその自覚がない）」ケースです。
実際にこんな事例がありました。引っ越しのとき、使っている銀行口座を新しく移し替えたのでたまたま口座から引き落としが出来ていなかった。またそのとき自宅に送られた催促書類も引っ越し手続きで確認が遅くなった（もしくは確認できなかった）ので、無意識のうちに約２か月滞納状態になっていた・・・。自覚なく個人信用情報に傷がついているケースもたまにあります。ちょっと怪しいかな？という場合には事前にCICやJICCといった個人信用情報機関でご自身の個人信用情報を取得することができます。

３．住宅ローン審査で気を付けたい、個人信用情報とはなに？

文中に出てきた個人信用情報とは、カードローンや消費者金融、クレジットカードなどの申込情報、契約中ローンの状況、入金状況、入金履歴などのことです。よく「ブラックリスト」なんて言葉を聞きますが、「２か月以上滞納してしまった場合」「何度も何度も支払期限に間に合わず滞納している場合」にブラックリストに登録されてしまいます。もし、少しでも怪しいかも・・・と心当たりがある場合には対策があります。CICやJICCといった個人信用情報機関で自分の信用情報を取得することです。お金がかかりますが（1回 1,000円）、自身名義のクレジットカードがあればインターネットでも開示・取得可能です。一回1,000円ですので、グレーゾーンかな？と思われる場合は絶対に取得した方が良いです。原因が分からずむやみやたらに５個も１０個も審査を出しても、全部落ちると思います。（この場合再度その金融機関を使うことは難しくなる場合が多いです）人によっては、「あと１年待てば明らかに条件良く借りられる可能性が高い」というケースもありますので、１年待ってから買った方が良い場合もあるわけです。これも信用情報を開示・取得しておけば作戦が立てられます。

実際に、自分でいくら借りれるのか？住宅ローン事前審査を行ってみましょう。

今やインターネット上で審査できる銀行も増えております。ご紹介等も可能ですので、何かわからないことがあればお気軽にお問い合わせくださいませ♪