不動産を売却したときの税金とは?

不動産を売却したときの税金とは?

不動産売却でよくある質問「売却時の税金について」こちら簡単に解説いたします。

売却時の税については「譲渡所得税」が該当します。

不動産売却の譲渡所得税とは

不動産を売却したときの「利益に対してかかる税金」です。
一言でいうと、「買った時よりも高く売れた=儲けた部分についての税金」となります。
・3,000万円で買ったお家を2,500万円で売却した → -500万円、税金なし
・3,000万円で買ったお家を2,900万円で売却した → -100万円、税金なし
・3,000万円で買ったお家を3,500万円で売却した → +500万円、税金あり
・3,000万円で買ったお家を4,000万円で売却した → +1,000万円、税金あり

あくまで、「買った時よりも高く売れた部分についての税金」なのでそもそも買った時よりも安く売却した場合には税金がかかりません。

譲渡所得税の税率について

所有期間が5年以下 → 39.63% (短期譲渡所得)
所有期間が5年超え → 20.315%(長期譲渡所得)

不動産を取得してから手放した期間までの年数で税率が変わります。
所有期間が5年を超える・超えないの判断基準、税務署の説明では下記の通りです。

長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。

・・・分かりましたか?ただ5年以上が過ぎていれば良いということではないのです。

長期譲渡所得税か短期譲渡所得税かを瞬時に判断する裏技をご紹介します。

それは、「その家でお正月を6回迎えたか」という方法です。
お正月5回までであれば短期譲渡、お正月6回以上迎えていれば長期譲渡です。

(例)
2017年10月購入 → 2023年2月売却 = 長期譲渡
2018年5月購入 → 2023年12月売却 = 短期譲渡 ←※要注意!

譲渡所得税を簡易的に計算してみる

◆2016年10月に買ったときの金額・・・3,000万円で購入
◆2022年4月に売却したときの金額・・・・4,000万円で売却

簡易計算式は、下記の通りです。

★譲渡価格(売却価格) - 取得費※1 - 譲渡費用※2 = 譲渡所得 ←この金額に対して課税

※1 取得費は、購入価格に加えて登記費用や仲介手数料などの諸費用も合算可能。ここでは取得時の諸費用を「200万円」と仮定します。物件価格3,000万円+諸費用200万円の総額3,200万円から、減価償却費400万円を差し引き取得金額は「2,800万円」となります。(減価償却についてはまた後日)
※2 譲渡費用は、売却時の仲介手数料、収入印紙代、登記費用など含みます。ここでは売却時の諸費用を「150万円」と仮定します。

それぞれ金額をあてはめて計算すると下記の通りに。

★4,000万円 - 2,800万円 - 150万円 = 1,050万円 ←この金額に対して課税

譲渡所得額は「1,050万円」。今回の保有期間はお正月を6回迎えているため「長期譲渡所得」に該当しますので、
1,050万円× 20.315%= 約200万円

今回は約200万円が売却時の税金となります。

ちなみに、売却時の税金が約200万円と分かったわけですがここで選択肢が二つあります。
1.200万円を譲渡所得税として納税
2.「3,000万円特別控除」を使い、税金を200万円 → 0円 にする。

マイホーム売却については売却時の税金を大幅に減額できる「3,000万円特別控除」というものがあります。
コチラの記事で解説いたします。

関連リンク
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私たかはしは、初年度に宅建取得、入社3年目にトップ営業マン表彰を受け、入社4年目で新宿配属となりました。
新宿という都心で頑張っていますが、もともとは東北から出てきた田舎者です。今でも売主様の物件の草むしりからお手伝いする初心を大切にしたいと思っています。
「押さない営業」スタイルを売りとし、売主様にも買主様にも迅速で気持ちのいいお取引になるよう心がけています。


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