不動産を売ったときにかかる税金って?不動産の売主様からよくある質問に回答

不動産を売ったときにかかる税金って?不動産の売主様からよくある質問に回答

マイホームご売却をお考えの方へ。本日は不動産を「売りたい」売主様からよくある質問に回答いたします。

たかはしの不動産解説コラム。はじめてご売却される方にとって気になること「売ったときにかかる税金」の解説です。

不動産を売るとどんな税金がかかる?

毎月のお給料から毎月所得税が差し引かれていると思いますが、不動産売却時にも不動産を「売ったことによって得た利益」に対して譲渡所得税が発生します。
考え方として、例えば3,000万円を売ったら3,000万円に対しての税金がかかるわけではなく、3,000万円で売ったときの経費、買ったときの経費、買ったときの金額を差し引きその「差額(売って得した金額)に対しての税金」がかかります。買った金額が2,000万円、購入時と売却時の経費が500万円でトータル2,500万円の場合はその差額(3,000万円-2,500万円=500万円)に対しての所得税が発生します。

譲渡所得税: 売却時の価格 -購入時価格 -買ったときの経費 -売った時の経費 = 〇〇〇万円 ←この金額に対して譲渡税発生

売って損してるならば譲渡所得税はかからない?

先ほど計算した譲渡所得税の対象となる金額に、5年未満の短期所有の場合は39.63%。5年超の長期所有の場合は20.315%の譲渡所得税が発生します。
では、例えば3,000万円で買ったお家が2,500万円で売れた場合、ひとまず経費はおいておきシンプルに-500万円です。この場合はそもそも売ったことにより利益を得ていないので譲渡所得税は0円となります。

譲渡所得税: 売却時の価格 -購入時価格 -買ったときの経費 -売った時の経費 = 〇〇〇万円 ←この金額がマイナスの場合は、譲渡所得税が発生しない

購入したときの金額がわからない場合の不動産取得費の計算方法

不動産購入費は、売却した金額より差し引くと先ほど出てきましたが、買ったときの金額がわからない場合。もしくはその証明ができない場合(購入時の契約書がない!など)、国税庁の考えとしては「売った金額の5%を取得費」としてみなすことができます。つまり、3,000万円でうった場合は150万円で買ったものとして計算します。お気づきの方もいらっしゃるかと思いますが、結構安く感じますよね。ほとんど売却益より差し引けないので、売却益の比率が高くなり譲渡所得税も高くなってしまいます。最悪、購入時の契約書がなくてもマンションなら新築時の分譲価格が載っているパンフレット(新築時購入に限る)や、銀行の通帳等に記載されている購入時の代金の支払い履歴、住宅ローンを借りたときの銀行とのローン契約書、登記簿上記載されている抵当権設定額などで証明できる場合もあります。最後まであきらめないでください。※実際にご用意して頂いた書類にどの程度信ぴょう性があるかによって税務署の判断が異なります。詳しくは税理士への相談や税務署へのご相談をお勧めいたします。

忘れてはいけない売却の強い味方、売却時の「3,000万円特別控除」

通常、上記の通り不動産を売却するとその利益に対して譲渡所得税が発生しますが、一定の要件を満たしていれば譲渡所得のうち3,000万円までの部分を控除できる制度です。
ざっくり言えば、この制度が使える方は2,000万円で買ったものが5,000万円で売っても怖くないわけです。それだけ強力な税制優遇ですので、いくつか適用条件があります。

①売却する物件に居住している、または居住しなくなった日から3年後の年末までに売却し、かつ、建物を取り壊した場合は1年以内に敷地を売却する事。
②買主が配偶者や直系血族など特殊関係者でないこと。
③その物件の譲渡について、買換えや特別控除などの他の課税の特例を受けていない事。
④前年・前々年において居住用財産の課税の特例を受けていない事。

特に気をつけていただきたいのが、①の「いつまでに売却する必要があること」と、④の「直近この制度を使っていない事」の2点です。

売却の3,000万円特別控除と住宅ローン控除、使えるのはどちらか一方?

これだけ強力な税制優遇制度なので、購入時の住宅ローン控除と併用ができません。お買換えをご検討の場合は、3000万円控除での節税額と住宅ローン控除で戻ってくる税額と比較してどちらがオトクか見極める必要があります。
※ちなみに、売却して3,000万円控除をうけて一旦賃貸へ。3年度に新居を購入して住宅ローン控除を受ける。といったことは可能です。

去年相続した不動産を売却する。短期譲渡と長期譲渡、どっちになる?

相続した物件をご売却される際によくある質問です。代々引き継いできた実家を1年前に相続して売却したが…これって短期譲渡なの?
答えは「相続した時期」ではなく「もともとの不動産取得時期」から起算しますので、例えば親御さんが30年前に買ったマイホームを去年相続…でしたら長期譲渡にあたります。

高橋でした。

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私たかはしは、初年度に宅建取得、入社3年目にトップ営業マン表彰を受け、入社4年目で新宿配属となりました。
新宿という都心で頑張っていますが、もともとは東北から出てきた田舎者です。今でも売主様の物件の草むしりからお手伝いする初心を大切にしたいと思っています。
「押さない営業」スタイルを売りとし、売主様にも買主様にも迅速で気持ちのいいお取引になるよう心がけています。


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