こんにちは、たかはしです。
相続した不動産の売却は、人生の中でもそう多く経験することではありません。
突然の出来事で「何から手をつけていいか分からない」という方も多いのではないでしょうか。
特に近年は相続登記の義務化や税制の変更など、以前よりも手続きが複雑化しています。
この記事では、相続不動産を売却する際に知っておきたい基本的な流れと、注意すべきポイントを詳しくご紹介します。

相続不動産の売却は「名義変更」からスタート

2024年から「相続登記の義務化」がスタートしました。
これにより、相続により不動産を取得した場合は、相続開始から3年以内に名義変更（登記）を行うことが義務となっています。
この手続きを怠ると、最大10万円の過料（罰金）が課される可能性があります。

また、相続登記には戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類が必要です。
「相続人が多くて話がまとまらない」「どこに相談したらいいか分からない」といった場合でもご安心ください。
弊社では、司法書士・税理士など相続に強い専門家を無料でご紹介しております。
不動産だけでなく、銀行預金や有価証券など、相続に関わる資産整理を一からお任せいただくことも可能です。

相続税と譲渡所得税 ― ダブルで税金がかかるケースも

相続によって不動産を取得すると、まず考えなければならないのが相続税です。
基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合は、申告・納税が必要になります。

一方、不動産を売却した際には譲渡所得税が課されることもあります。
譲渡所得税とは、売却価格から購入時の取得費や売却時の諸経費を差し引いた「利益」に対して課税される税金です。※購入価格とは、元々の所有者（被相続人＝亡くなった方）が取得したときの価格です。
相続によって取得した場合、「被相続人が購入した当時の価格」が引き継がれるため、思ったよりも譲渡益が大きくなるケースもあります。

税金の取り扱いは複雑なため、早い段階で税理士や不動産会社に相談しておくと安心です。

複数の相続人がいる場合は「合意形成」がカギ

不動産を相続した人が複数いる場合、売却には全員の合意が必要になります。持ち分割合など関係なく全員の同意が必要で、極端な話「持分100分の99と持分100分の1」と2人で持っている場合、100分の1でも持っている方が売却に反対であれば売却出来ません。
誰が代表して売るのか、売却金をどのように分配するのかなど、細かい取り決めを行う必要があります。

話し合いがまとまらないまま時間が経ってしまうと、固定資産税の支払いや管理負担だけが増えてしまうことも。
そのため、早めに相続人同士での話し合いを始め、必要に応じて第三者（司法書士や不動産会社など）を交えることをおすすめします。

不動産の査定は「現状のまま」でもOK

相続した家が空き家になっている場合、「まだ荷物の整理が完全に住んでいない」「リフォームしてから売るべきか？」と迷う方も多いですが、実際には現状のまま査定・売却することも可能です。
不動産会社が地域の取引事例や現況を踏まえて査定を行い、市場価格を提示します。

もちろん、リフォームや片付けを行うことで印象が良くなる場合もありますが、
費用対効果を考えると、事前に不動産会社へ相談して判断するのが賢明です。

相続登記に必要な主な書類一覧

相続手続きの際には、以下のような書類を準備する必要があります。

• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産税納税通知書
• 戸籍謄本・印鑑証明書
• 遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）
• 本人確認書類（運転免許証など）

書類の不備があると手続きがストップしてしまうこともあるため、司法書士など専門家と一緒にチェックを行うのがおすすめです。

売却後の確定申告も忘れずに

不動産を売却して利益が出た場合は、翌年の確定申告で譲渡所得税の申告が必要です。
申告時には「売買契約書」「登記費用の領収書」などの提出も求められるため、書類は売却後もしっかりと保管しておきましょう。

不動産以外の相続もまとめてご相談ください

「相続が発生したけれど、どこから手をつければいいのか分からない」
「不動産だけでなく、預金や証券なども整理したい」
といった場合でも、弊社にご相談ください。

不動産売却のサポートに加え、専門家とのネットワークを活かして、相続全体の整理・手続きも一括でお手伝いします。
複雑な相続問題も、まずは一歩ずつ整理することが解決の近道です。

まとめ

相続した不動産の売却には、登記・税金・手続きといった複数のステップがあります。
専門家に早めに相談し、計画的に進めることが成功のカギです。
「何から始めればいいのか分からない」という段階からでも構いません。
まずはお気軽にご相談ください。

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