【住宅ローン残ってても売れる】後悔しない“不動産売却術”｜プロが教える準備・手順・注意点を徹底解説

こんにちは、現役不動産営業マン・宅地建物取引士のたかはしです。

「住宅ローンがまだ残っているけど、家って売れるの？」「残債がある状態で売るのは不利じゃない？」

このようなご相談を、実際の現場でも非常によくいただきます。

結論から言うと、住宅ローンが残っている状態でも売却は可能です。ただし、一般的な売却よりも確認すべきことが多く、準備を間違えると思わぬトラブルや損失につながることも珍しくありません。

この記事では、不動産のプロとして、ローン残ありで売却するときの流れ、注意点、選ぶべき売却方法を、初心者の方でもスッキリ理解できるよう順を追って解説します。

【STEP1】最初に必ず確認すべき！住宅ローン残高と完済費用

売却を検討し始めたら、最初にすべきことは「ローン残高の正確な把握」です。

銀行や金融機関に問い合わせれば、最新の残高証明の発行を受けられます。また、同時に確認しておきたいのが「繰上返済手数料（完済手数料）」です。

金融機関によっては数万円〜数十万円の費用がかかるケースもあり、知らずに売却計画を進めてしまうと、「思っていたより手取りが少ない…」という問題が起きることも。

▼ここで確認しておくべき項目

• ローン残高（最新）
• 完済にかかる手数料
• 抵当権抹消費用

【STEP2】査定で「手取り」がどうなるか必ずチェック

次に必要なのが不動産会社の査定です。売却額が分からないと、ローンとの収支がどうなるのか判断できません。

査定で見るべき3つのポイント

• 売れそうな価格（売却見込み価格）
• 売却に必要な諸費用（仲介手数料、印紙税、抹消費用など）
• 売却後の手取り額（売却額 − 残債 − 諸費用）

ここで重要なのは、「売却額 ＞ ローン残高」になるか、「売却額 ＜ ローン残高」になるか。

売却額が残債を下回る場合は自己資金で補填する必要がありますが、場合によっては金融機関に相談して不足分の借り換え（無担保ローン）が利用できるケースもあります。

【STEP3】忘れがちな“税金”の確認｜譲渡所得税の注意点

売却後に多くの方が見落とすのが譲渡所得税です。

「売れたあとに突然税金の通知が来た！」という相談をいただくことも少なくありません。

譲渡所得税は、売却額 -（購入費＋諸費用）で利益が出ている場合に課税される仕組みです。

特に最近は不動産価格上昇により、思いがけず利益が出るケースも増えているため、事前の税額シミュレーションは必須です。

税負担を軽減できる特例も活用可能

• 3,000万円特別控除（マイホーム売却）
• 買換え特例
• 居住用財産の軽減税率

条件に該当すれば税負担が大幅に変わります。不安な方は専門家、税理士へ早めに相談しましょう。（概略、一般論であれば不動産会社でもご説明できる場合あり）

【STEP4】売却方法は3種類｜目的別に選ぶのが成功のカギ

ローン残あり売却では、売却方法の選択によって結果が大きく変わります。

① 仲介売却（高値を狙う方向け）

最も一般的で、もっとも高く売れる可能性が高い方法です。販売期間は平均2〜3ヶ月ほど。

丁寧に時間をかけて売りたい方におすすめです。※売買契約に至ってから、まとめた残代金受け取りまでは、買主様によりますがローン等がある場合は契約までの期間、＋契約後の期間で1～2か月みておいた方が良いです。つまり3～5か月位は全て終わるまでの期間として見ておいた方が良いです。

② 買取（早く売りたい・確実に売りたい方向け）

不動産会社が直接買い取る方法で、スピードが最大のメリット。最短1〜2週間で現金化できるケースもあります。

また、買主様は住宅ローンを使う個人の方ではないため、住宅ローン審査の不安がなく、仲介手数料がかからないのも特徴です。

③ リースバック（売却後も住み続けたい方向け）

売却後、買主と賃貸契約を結び、そのまま自宅に住み続けられる方法です。

まとまった資金が確保できるうえ、住み替えの時間が十分取れるのがメリットです。

【STEP5】専門家チェックでリスク軽減｜よくある失敗例

ローン残あり売却は、通常より手順が複雑です。実際の現場では次のような失敗がよくあります。

• 手取り額を誤算して、引っ越し資金が足りなくなった
• 税金を見込んでおらず、翌年の確定申告で慌てた
• 売却期間が読めず、住み替えスケジュールが破綻した
• 金融機関との調整がうまくできず、決済日に間に合わなかった

プロの意見を早めに入れることで、こういった失敗を避けることができます。

まとめ｜ローン残ありでも売却は可能。大事なのは「順番」と「正確な資金計画」

住宅ローンが残っていても売却は問題なくできます。しかし、正しいステップで準備しないと、手取りが減ったり、税金トラブルにつながることもあります。

• ローン残高の確認
• 完済手数料のチェック
• 査定で収支を把握
• 税金（譲渡所得税）の事前確認
• 目的に合った売却方法の選択

ローン残ありのケースで売却を成功させ続けてきた”たかはし”にお任せ下さい。収支シミュレーションから売却方法の提案まで無料でサポートしています。売却に不安がある方は、どうぞお気軽にご相談ください。

不動産売却は「正しい準備」が何より重要です。あなたの状況に合ったベストな選択を一緒に考えます。

もしご質問やご相談がありましたら、お気軽にこちらからご相談ください。