都内でマンション買い替えをしたい！買い替えの流れとは？よくある売主様の質問に回答

買い替えには、大きく分けて２パターンあります。

購入先行

ご購入したい物件が決まったら、まずは購入手続きを。後追いで売却をスタートしますので、今のご自宅が売却できていなくても先に購入手続きを進められる方限定です。

購入先行のメリット

じっくりと気に入った物件を探すことができる。（気に入った購入先が見つかってから売却スタート）また、先に引っ越しをすることで空室での売却が可能、見学者の対応をしなくて良く場合によっては室内の商品価値を高めるリフォームを「先に」行うことも出来ます。

参考：都内でマンションを高く売るなら、この方法が一番！全社トップ営業マンが解説

購入先行のデメリット

１．次の新居を購入するための自己資金が「先に」必要になります。
２．もし次の新居を住宅ローンで購入したい場合には、今の自宅で住宅ローン返済中か？二重ローンとなるが返済は問題ないか？先に自宅を売却する必要があるか？という点で金融機関の審査ハードルが高くなります。住宅ローンお借入中で新居も住宅ローンで購入する場合、売却が決まるまでローンの二重払いになる期間があります。

購入先行の豆知識

何が何でも買いたい物件があるが、先に売却をしなければならない場合。出来る限り短期間で高値での売却を目指しつつ、セーフティーネットを設けた「買取保証」による売却方法も可能です。今は多くの不動産業者がこの買取保障を採用しております。

売却先行

自宅の売却活動を先行して行います。自宅の売却契約の目途が立った（もしくは売買契約を締結した）段階で、次の住替え先を探す段取りを進めていきます。今の自宅の売却資金で購入代金を支払いたい方、もしくは今の自宅の住宅ローン完済が先に必要な方はこちらの売却先行パターンになると思います。

売却先行のメリット

売却が決まってから購入先を抑えるので、住宅ローン二重払い等の心配がない。先に売却額を確定できるので、余裕をもった資金計画が可能。

売却先行のデメリット

１．欲しい物件が出た場に、すぐ購入手続きが行えないことが多いです。
２．限定した希望条件だと、売却が決まったタイミングで希望する買い替え先が無いことがあり得ます。（例えば、１年に１件しか売りに出ないマンションを狙っている…等）一度賃貸に引っ越しじっくりと腰を据えて探す方法もあります。

売却先行の注意点

売却先行の場合には、売り出し時に色々とルールを打ち合わせておいた方が良いです。

Q. 購入者が決まった場合、引渡しまでどのくらいの期間を設定するか？

例えば、売買契約→引渡し まで”３か月”と設定した場合、この３か月間の内に新居購入・引っ越しまで行います。もう少し余裕を持って家探しをしたい方は、売買契約から鍵の引渡しまで５～６か月を設けることも可能です。極論、「売買契約→引き渡しまで１年後」という売買契約も可能ですが、買主様が限定されるので通常よりも売却ハードルが上がる可能性があります。

Q. 入れておきたい売却時の特約「引渡し猶予」とは？

主に売却先行の場合の注意点です。
通常、不動産の引き渡し日（鍵の引渡し日）までに空家にする必要があり、前日までに引っ越しを終えてなければなりません。ただ、次の買替え先（引っ越し先）の鍵を受け取るためには、自宅の売却資金が必要です。
つまり、物理的に売却引渡しまでに引っ越しが無理なわけです。そこで「引き渡し猶予」という特約が必要になります。売却の不動産引渡し日から、数日～数週間ほど鍵の引渡しを待ってもらう特約条項です。売主はこの間速やかにお引越しを終わらせます。この引き渡し猶予が必要な場合は、売買契約時に契約書へ明記する必要があるため、出来れば買主様が物件の見学をする段階で先にご説明しておきたいところです。

お買い替えの豆知識

「売却益が大きく出るので、”3,000万円特別控除”を使いたい」「次の買い替え先の”住宅ローン控除”を使いたい」という場合、同時に併用して使えません。一度賃貸に引っ越して３年後に新築購入＋住宅ローン控除受ける。という選択肢もあります。とりあえず高く売れるうちに売っておきたい方におすすめの選択肢です。

余談：こういう一日もありました。

売却条件が付くお買い替えの場合、「売却の残代金決済」と「購入の残代金決済」を同じ日に行うケースが多いです。
私が２０１９年に体験したとある一日ですが、A様（B様の物件購入）→B様（C様の物件購入）→C様（D様の物件購入）→D様（老人ホームにお引越し済み）
一日で残代金決済３連続、どれかひとつでもコケたら大変なことになる（!!）非常にスリリングな日でした。※この場合、最初でコケると全てに影響が出るのでとても困ったことになります。
いかに時間を節約するか、いかに移動時間を短縮するか、お客様と打合せを繰り返し当日は一分一秒が勝負でした。一ヶ月前から入念に準備して気が気じゃなかったです。（笑）

おかげさまで、２０１９年は多くのお買い替えをサポートさせていただき、地方へのお住み替え・老人ホームへのお住み替え・二世帯住宅へのお住み替え・海外への移住等、様々な経験を積ませて頂きました。お買い替えについてはお任せ下さい。

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