世田谷区でマンション買い替えをしたい！買い替えの流れとは？よくある売主様の質問に回答

買い替えには、大きく分けて２パターンあります。

購入先行

ご購入したい物件が決まったら、先に購入手続きを進めていくパターンです。後追いで売却をスタートしますので、今のご自宅が売却できていなくても先に購入手続きを進められる方限定です。

購入先行のメリット

じっくりと気に入った物件を探すことができる。（気に入った購入先が見つかってから売却スタート）また、先に引っ越しをすることで居住中に見学者の対応をしなくて良く、場合によっては室内の商品価値を高めるリフォームを行うことも出来ます。

参考：世田谷区でマンションを高く売るなら、この方法が一番！全社トップ営業マンが解説

購入先行のデメリット

売却が決まるまで、ローンの二重払いになる期間があります。また、現在の住宅ローン＋新居のローンとダブルローン状態になる場合、次の購入先で「自宅の売却が条件」になるとそもそも購入先行が行えないことがあります。

購入先行の豆知識

何が何でも買いたい物件があるが、売却が条件と言われた場合。出来る限り高値での売却を目指しつつセーフティーネットを設けた「買取保証」による売却方法の選択肢が有ります。今は多くの不動産業者が採用しております。

売却先行

今の自宅の売却活動を先行して行います。自宅の売却契約の目途が立った（もしくは売買契約を締結した）段階で、次の住替え先を探す段取りを進めていきます。今の自宅で住宅ローンを借り入れしている方の多くが、こちらの売却先行パターンになると思います。

売却先行のメリット

売却が決まってから購入先を抑えるので、住宅ローン二重払い等の心配がない。売却額を充当できる場合は資金計画に余裕が出る。

売却先行のデメリット

限定した希望条件だと、売却が決まったタイミングで希望する買い替え先が無いことがあり得ます。一度賃貸に引っ越しじっくりと腰を据えて探す方法もあります。

売却先行の豆知識

「売却益が大きく出るので、”3,000万円特別控除”を使いたい」「次の買い替え先の”住宅ローン控除”を使いたい」という場合、同時に併用して使えません。一度賃貸に引っ越して３年後に新築購入＋住宅ローン控除受ける。という選択肢もあります。とりあえず高く売れるうちに売っておきたい方におすすめの選択肢です。

売却先行の注意点

購入先行の場合には、シンプルに引っ越し先が決まってから売却を進めるのでそこまで気にすることはないですが、売却先行の場合には、売り出し時に色々とルールを打ち合わせておいた方が良いです。

Q. 購入者が決まった場合、引渡しまでどのくらいの期間を設定するか？

（例えば、売買契約→引渡し まで”３か月”と設定した場合、この３か月間の内に新居購入・引っ越しまで行います）

Q. 引渡し猶予は必要か？

通常、不動産の引き渡し日（残代金決済日）に鍵を全部渡しますので、前日までに引っ越しを終えてなければなりません。ただ、次の買い替え先が「売却手続きが終わってないと鍵はあげられないよ（決済できない）」という場合には、物理的に売却決済時までに引っ越しが無理なわけです。そこでこの引き渡し猶予という特約が必要になります。残代金決済日から、数日～一週間ほど現住居に住ませてもらい、買主にはお部屋の明け渡しを待ってもらう特約条項です。売主は数日～一週間以内にお引越しを終わらせます。この引き渡し猶予が必要な場合は、売買契約時に契約書へ明記する必要があるため、出来れば買主様が物件の見学をする時点でご説明しておきたいところです。

余談：こういう一日もありました。

売却条件が付くお買い換えの場合、ほとんどが「売却の残代金決済」と「購入の残代金決済」を同じ日に行います。
私が２０１９年に体験したとある一日ですが、A様（B様の物件購入）→B様（C様の物件購入）→C様（D様の物件購入）→D様（老人ホームにお引越し済み）
一日で残代金決済３連鎖、どれかひとつでもコケたら大変なことになる（!!）非常にスリリングな日でした。※この場合、最初でコケると全てが終わります。
いかに時間を節約するか、いかに移動時間を短縮するか、お客様と打合せを繰り返し当日は一分一秒が勝負でした。一ヶ月前から入念に準備して気が気じゃなかったです。（笑）

おかげさまで、２０１９年は多くのお買い替えをサポートさせていただき、地方へのお住み替え・老人ホームへのお住み替え・二世帯住宅へのお住み替え・海外への移住等、様々な経験を積ませて頂きました。お買い替えについてはお任せ下さい。

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